走在奥克兰市中心Queen Street上，很多华人居民都会发现一个共同的景象：越来越多的店铺拉下了铁门，橱窗里挂着“待租”、“出租”的牌子。

曾经吸引大量游客和本地人驻足的DFS Galleria已经关门，Smith & Caughey也办完了最后一次圣诞橱窗。

对于许多在这里生活多年的华人来说，这些名字承载着记忆，如今却只剩下回忆。

最近，商业地产机构Colliers公布的数据，正式印证了大家的直观感受：奥克兰和惠灵顿的零售空置率正在持续攀升。

奥克兰CBD空置率从0.9%涨到11%

根据Colliers的统计，奥克兰整体街铺空置率已从2019年6月的6.3%升至目前的10.5%。

在CBD核心区域，2019年6月的空置率仅为0.9%，如今却高达11%。在疫情最严重的2021年，这一数字一度飙到14.4%。

其他区域同样不容乐观，街铺空置率由7.4%升至10.5%。

惠灵顿的数据也同样令人担忧。

CBD整体空置率从4.2%升至9.3%，Lambton Quay由3.5%升至8.5%，Willis Street则从3.5%升至7.9%。

这些数字，意味着奥克兰、惠灵顿中心街区中，平均每10间店就有1间处于空置状态。

对于习惯来CBD逛街的华人居民来说，这种变化再明显不过。

经济环境叠加冲击

商家无力支撑

Colliers全国研究与经济主管Hamish Fitchett直言，自疫情以来，零售业“过得相当艰难”。

生活成本危机、高利率环境、房贷压力，都直接影响到消费者支出。

尤其是奥克兰、惠灵顿这样的高房价城市，家庭负担更沉重，消费能力受到严重抑制。

更雪上加霜的是，Smith & Caughey和DFS这样的“大户”一旦关门，就会在数据上迅速推高空置率。

Fitchett还提到，IRD（税务局）对税务拖欠采取更强硬的追缴方式，一些本来勉强维持的商户因此被迫退出市场。

他同时指出，未来利率下降可能会改善局面。

刷卡交易数据显示，核心零售消费近几个月已有连续环比增长，这是一个积极信号。

华人熟悉的街区：少了人气与热闹

对于许多华人来说，奥克兰CBD的街区并不陌生。

这里曾是大家节假日逛街购物、带家人朋友打卡的地方。

但现在，街上冷清得多了。

零散的便利店、dairy、vape shop取代了原本多样的零售格局，门口的顾客稀稀落落。

Retail NZ首席执行官Carolyn Young形容，CBD“人流量明显减少”，信心不足让商家不敢轻易扩张。

她坦言，零售商依然对未来保持乐观，尤其是即将到来的Labour Weekend、Black Friday、Christmas和Boxing Day。

每年的节日购物季，往往是商家扭转颓势的关键节点。

不过，她也提醒，当商家租约到期，往往会面临艰难抉择。

如果房东体谅市场环境、租金合理，商家可能选择续租；反之，一些商户会干脆放弃，选择关门。

空置率飙升背后：消费习惯的转变

Carolyn Young还指出，消费者购物习惯已经改变。

疫情前，人们会特意花半天时间进城逛街、看橱窗、比较价格，再过几天回来购买。

而现在，这一切都转移到了线上——消费者在网站上完成“window shopping”，进店时目标更明确，只为买某一件商品。

这意味着，哪怕未来CBD人流回升，也未必能恢复到过去的水平。

对于依赖随机人流的商家来说，这无疑是更大的挑战。

新西兰零售行业“大洗牌”

First Retail Group的Chris Wilkinson分析，零售空置率上升不仅仅是“生意不好”的结果，也是行业“洗牌”的一部分。

很多商户在等待更好的店铺位置出现时，会选择搬迁或调整，导致市场“空出一批，再填一批”。但CBD缺乏过去那种稳定人流，是无法回避的现实。

Ponsonby的Cactus Outdoor创始人Ben Kepes直言，现在的零售环境“非常困难”。

他观察到，从北岛最北端到南岛最南端，零售生意普遍艰难。

但他也强调，如果品牌有差异化、能提供独特价值，就仍然能吸引顾客。

“靠人流、卖同质化产品的模式，越来越走不通。”他说。