过去很多新西兰人都把投资房视为最稳妥的“财富密码”。

买下一套房，租金帮忙还贷款，再等几年房价上涨，最后连租金带升值一起赚。

但现在，这套逻辑正在发生变化。

新西兰理财顾问Niran Iswar近日直言，他自己过去持有过的出租房，几乎全部都是亏钱的。

Iswar目前是Float会计、财富与咨询业务负责人。

他说，如果只看每周收到多少租金，投资房似乎还能赚钱。

但一旦把地税、保险、维修保养，以及资金长期压在房子里的机会成本全部算进去，结果就完全不同。

“我重新算过自己那些房产的账，几乎每一套都是亏钱。”

唯一一套表现不错的房产，是因为买入时间比较好。

但Iswar认为，那并不是什么高超投资技巧。

他形容，“所谓投资技巧，不过是运气好而已。”。

他举例说，如果一套价值50万纽币的房产全部靠贷款买入，每周可以收500纽币租金，看起来收入还不错。

但接下来还要支付保险、地税、维修保养，再算上房东自己投入的时间和精力，真正剩下的钱其实并不多。

“除非你持有非常长的时间，否则其实赚不了多少钱。”

更现实的问题是，现在不少投资房的租金还覆盖不了持有成本。

也就是说，房东每周收完租金以后，自己还要不断往里面贴钱。

Iswar说：“大家会说现在是买房的好时机，但问题是，你得不断拿自己辛苦赚来的钱往里面填，才能把房子继续持有下去。”

他认为，如果投资者把投入房产里的自有资金拿出来，放进指数基金或管理基金，在相同时间内，回报未必会比房产差。

“如果选对了，甚至可能表现得更好。”

这也解释了为什么越来越多投资者开始改变思路。

过去买投资房，很多人最看重的是房价上涨。

现在，他们更在意的是两个字——现金流。

房产投资教练Steve Goodey也表示，过去几年新西兰大部分地区房价要么横盘，要么下跌，投资者已经不再单纯押注房价升值。

“五年前，大家觉得房产怎么投都不会错。”

“现在又有人说房产投资已经完了，这同样是胡扯。”

在他看来，房产投资没有消失，只是玩法变了。

“投资者现在不会只为了房价上涨去买房，他们开始看另一个更实际的指标，也就是现金流。”

他目前比较关注北岛北帕默斯顿、黑斯廷斯等传统工薪城市。

这些地方过去没有经历特别夸张的暴涨和暴跌，但部分房产能够提供相对不错的租金回报。

房地产数据公司Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson也发现，投资者正在改变买房类型。

2016年，投资者购买的房产中，71.7%是独立住宅，联排住宅只占13.8%。

到了今年，独立住宅比例已经下降至66.9%，联排住宅则上升至19.4%。

原因之一，很可能就是租金回报。

Davidson估计，目前联排住宅的租金收益率大约为5%，独立住宅约为4.5%。

虽然差距不算巨大，但在房价上涨速度放缓的情况下，这0.5个百分点开始变得越来越重要。

Davidson认为，过去几十年推动新西兰房价大幅上涨的一些条件已经改变。

长期利率下降、双收入家庭增加，以及住房供应长期不足，都曾经帮助推高房价。

但未来，房价虽然仍可能随着收入、人口和建筑成本上涨，却未必还能复制过去那种快速增长。

他说：“如果投资者还想从房产中获得和过去类似的回报，就必须获得更多收入。”