经历数年高位徘徊后，奥克兰CBD写字楼市场终于出现拐点。

最新研究数据显示，2025年下半年，CBD办公楼空置面积自2022年以来首次下降，被业内视为“止跌信号”。

根据房地产研究机构CBRE发布的数据，奥克兰市中心办公场所空置面积在2025年下半年减少约6000平方米，降至27.5万平方米，空置率为18.4%。

CBRE奥克兰研究主管兼执行董事Zoltan Moricz表示，市场关注的重点并非“还空着多少”，而是趋势终于由升转降。

推动变化的核心动力，来自大型企业的回流与新一代办公楼的吸纳能力。

去年，工程咨询巨头Beca整体迁入Wynyard Quarter的新总部Beca House，一度推高旧址空置；

但随着Pitt St 21号被转为部分自用物业，约1.76万平方米的老旧B级存量阶段性退出市场，直接拉低了B级空置率。

与此同时，新项目的出租表现明显分化，也勾勒出“市中心最有潜力的办公楼”轮廓。

位于Wynyard Quarter的30 Daldy St几乎被One NZ“整栋消化”，出租率已达94%，约1200名员工从Takapuna整体迁入，为CBD带来真实办公需求。

相比之下，前AUT塔楼2–14 Wakefield St在完工时为市场新增近1万平方米空置，推高了A级空置率，显示新供给仍需时间消化。

结构上看，新、优质、绿色认证的办公楼正在成为企业首选：次级办公楼空置仍超过17万平方米，而高端（premium）空置仅约2.1万平方米。

也正因此，滨水区、Wynyard Quarter一带的新世代办公楼被普遍视为当下市中心最具潜力的板块。

总体而言，这次回落并非偶然。

在企业回流、优质楼宇吸纳与老旧资产出清的共同作用下，奥克兰CBD办公楼市场释放出明确的“企稳”信号。

Moricz分析称，是否进入复苏通道，仍待2026年验证，但最艰难的阶段，或许已经过去。